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「少額から不動産投資が始められる」「高い利回りが期待できる」といった魅力から注目を集める不動産クラウドファンディング。その中でも、中古再生不動産に特化した「まにわく」に関心を持っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、投資である以上、「本当に安全なの？」「元本割れのリスクはないの？」といった疑問はつきものです。この記事では、不動産クラウドファンディング「まにわく」の安全性について、投資家保護の仕組み、運営会社の信頼性、過去の実績、第三者の評判などを多角的に分析し、専門家の視点から徹底解説します。
この記事を読むことで、「まにわく」がどのような安全対策を講じているのか、どのような点に注意して投資判断をすべきかが明確になります。ぜひ、あなたの投資判断の一助としてください。

「まにわく」とは？サービス概要と特徴

まずは、「まにわく」がどのようなサービスなのか、基本的な情報を確認しましょう。

どんなサービス？（少額投資、中古再生、利回り、期間）

「まにわく」は、株式会社新日本コンサルティングが運営する不動産クラウドファンディングのプラットフォームです。主な特徴は以下の通りです。

 

• 投資対象: 主に首都圏の中古再生不動産（リノベーションされた中古物件）。

 

• 最低投資額: 1口10万円からと、比較的手軽に始められる少額投資が可能。

 

• 想定利回り: 年率3%〜10%程度（ファンドにより異なる）。

 

• 運用期間: 数ヶ月〜3年程度（ファンドにより異なる）。

 

• 仕組み: 投資家はファンドに出資し、運用期間中の賃料収入や売却益から、出資額に応じた分配金を受け取る仕組みです。

従来の不動産投資に必要な金融機関の審査といったハードルがなく、オンラインで手軽に資産運用を始められる点が魅力です。イメージキャラクターには鈴木亜美氏を起用し、認知度向上にも力を入れているようです。

運営会社は？（株式会社新日本コンサルティング）

「まにわく」を運営しているのは、株式会社新日本コンサルティングです。この会社が信頼できるかどうかは、プラットフォームの安全性を判断する上で非常に重要です。運営会社の詳細については、後ほど詳しく解説します。

投資家保護の仕組み：2つの盾でリスクに備える

不動産クラウドファンディングには、不動産市況の変動、空室、運営会社の倒産といったリスクが伴います。「まにわく」では、これらのリスクから投資家を守るために、主に2つの仕組みを導入しています。

�@ 優先劣後構造：損失から投資家を守る防波堤

仕組みを図解（例え話：相席居酒屋の会計）

優先劣後構造（ゆうせんれつごこうぞう）とは、投資家からの出資金（優先出資）と、運営会社（まにわくの場合は新日本コンサルティング）などが出すお金（劣後出資）を分けて管理する仕組みです。
ポイントは、もし不動産の売却時に損失が発生した場合、まず運営会社の劣後出資分から損失が補填される点です。劣後出資でカバーしきれないほどの大きな損失が出た場合にのみ、投資家（優先出資者）の元本が減少（元本割れ）します。

また、運用中の家賃収入などから分配金を支払う際も、投資家への支払いが優先されます。これにより、多少収益が減っても、投資家への分配金は確保されやすくなります。

「まにわく」の劣後出資割合は？（10%〜50%）

「まにわく」もこの優先劣後構造を採用しています。劣後出資の割合はファンドによって異なり、10%から50%程度の範囲で設定されているとの情報があります。特に「まにわく12号」では劣後出資比率が50%と、非常に高い水準でした。

業界標準では、劣後出資割合は10%〜30%程度が一般的です。「まにわく」の最大50%という比率は、業界標準を大きく上回る高い保護レベルと言えます。

劣後出資割合が高いほど、不動産価格が下落した場合でも投資家の元本が守られる可能性が高まります。例えば劣後出資50%なら、不動産価値が半値になっても、理論上は投資家の元本は守られます。
運営会社自身もリスクを負う（劣後出資する）ことで、物件の適切な管理運用へのインセンティブが働き、投資家と運営会社の利害が一致する効果（セイム・ボート効果）も期待できます。

注意点：ファンドごとに確認を

重要なのは、劣後出資割合はファンドごとに異なるという点です。10%と50%では、投資家が受けられる保護の度合いが大きく異なります。投資する前には、必ず個別のファンドの詳細情報で劣後出資割合を確認しましょう。

また、なぜ高い劣後出資割合が設定されているのか（対象不動産のリスクが高いから？キャンペーンだから？）を考えることも、リスクを判断する上で役立ちます。そして、優先劣後構造はリスクを軽減する仕組みであり、元本を保証するものではないことを忘れないでください。劣後出資額を超える損失が発生すれば、元本割れの可能性はあります。

�A マスターリース契約：空室でも家賃収入を安定化？

仕組みを図解（例え話：又貸し）

マスターリース契約とは、ファンド（不動産の所有者）が、保有する賃貸物件全体を一つの事業者（マスターレッシー、多くは運営会社や関連会社）に一括して貸し出す契約です。
マスターレッシーは、借り上げた物件を個別の入居者に転貸（サブリース）し、その運営管理を行います。

特に「賃料固定型（保証型）」のマスターリース契約の場合、実際の入居状況（空室があるかどうか）に関わらず、マスターレッシーはファンドに契約で決められた一定の賃料を支払います。これにより、ファンドの収入が安定し、投資家への分配金の原資も安定しやすくなります。

「まにわく」での導入状況

「まにわく」でも、賃貸物件を対象とするファンドでこのマスターリース契約を導入していることが確認されています。利用者レビューでも「家賃保証」が魅力として挙げられています。

注意点：運営会社の信用力が鍵

マスターリース契約の最大のメリットは空室リスクの軽減ですが、注意点もあります。

 

• マスターレッシーの信用リスク: 賃料を保証するのはマスターレッシー（多くは運営会社の新日本コンサルティング）です。もし運営会社が経営難になれば、家賃の支払いが滞る可能性があります。「保証」は、保証してくれる会社の支払い能力があってこそ意味を持ちます。

 

• 賃料減額リスク: 長期契約の場合、市場の家賃相場が大きく下がったり、空室が長く続いたりすると、契約期間中でもマスターレッシーから賃料の減額を要求される可能性があります。「保証」という言葉が、必ずしも契約期間中の賃料不変を意味するわけではありません。契約内容（見直し条項の有無など）の確認が重要です。

 

• 機会損失: 逆に市場の家賃が上がっても、ファンド（投資家）はその恩恵を受けられない可能性があります。

マスターリース契約は主に運用期間中の収入（インカム）の安定化に、優先劣後構造は主に運用終了時の元本（キャピタル）の保護に寄与します。この2つが組み合わさることで、不動産投資の主要なリスクに対する保護が強化されます。

運営会社「株式会社新日本コンサルティング」の信頼性をチェック

プラットフォームの安全性は、運営会社の信頼性に大きく左右されます。「まにわく」を運営する株式会社新日本コンサルティングについて見ていきましょう。

会社概要：2005年設立の不動産専門企業

 

• 設立: 2005年（平成17年）7月21日。不動産業界で約20年の実績があります。

 

• 所在地: 東京都中野区。

 

• 資本金: 1億円。

 

• 代表取締役: 籾山 敦輝典 氏。

事業内容と実績：中古再生に強み

同社は、新築・中古不動産の分譲、アセットマネジメント（資産管理）、中古不動産の再生事業、賃貸管理、コンサルティング、仲介など、幅広い不動産関連サービスを提供しています。特に首都圏（一都三県）の投資用不動産や中古再生に強みを持っているようです。自社ブランドマンションの開発実績もあります。
「まにわく」では、これまでの不動産管理・運営ノウハウを活かし、安全かつ収益性の高いファンドを提供することを目指しています。

財務状況と安定性：資本金1億円、詳細は非公開

資本金1億円は一定の事業規模を示しますが、詳細な財務諸表（貸借対照表や損益計算書など）は公開されていません。そのため、財務的な健全性や安定性を深く評価することは難しい状況です。これは非公開企業では一般的なことです。

許認可：不動産特定共同事業法など必要なライセンスを保有

不動産クラウドファンディング事業を行う上で最も重要な「不動産特定共同事業法」に基づく許可（東京都知事 第141号）を取得しています。これには、電子取引業務の許可も含まれており、合法的に「まにわく」を運営している証拠です。
その他にも、宅地建物取引業免許（東京都知事（3）第94029号）、建設業許可、住宅宿泊管理業免許、賃貸住宅管理業登録など、関連する複数の許認可を取得・維持しています。宅建業免許の更新回数（3）は、継続的な事業運営と法令遵守を示唆します。

専門性：長年の業界経験

2005年の設立以来、不動産管理運営や投資コンサルティングに携わってきた長年の経験が、物件の選定、評価、再生、管理といった「まにわく」の事業基盤となっています。特に「中古再生」という得意分野で事業を展開している点は、オペレーション上のリスクを低減する要素と考えられます。

【運営会社評価のポイント】

 

• 強み:
  
  
  
  • 約20年の不動産業界での実績と専門性（特に中古再生）。

   

  • 必要な許認可（不動産特定共同事業法など）を取得し、合法的に運営。

   

 

• 注意点:
  
  
  
  • 詳細な財務情報が非公開。

   

  • 「まにわく」というプラットフォーム自体の運営開始は比較的最近（2023年5月頃との情報あり）。会社全体の歴史に比べ、クラウドファンディング運営の実績はまだ浅い。

   

以下の表に会社概要をまとめます。

投資対象のリスク：「中古再生不動産」の注意点と対策

「まにわく」が主に扱う「中古再生不動産」には、特有のリスクがあります。運営会社がどのように対策しているかを見てみましょう。

中古再生不動産特有のリスクとは？（修繕、耐震、価格変動など）

 

• 予期せぬ修繕・改修リスク: 古い建物には、購入前の調査で見つからなかった隠れた欠陥がある可能性も。運用中に修繕が必要になると、想定外の費用が発生し、収益を圧迫することがあります。

 

• 耐震性リスク: 特に古い（旧耐震基準の）建物の場合、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

 

• 価格変動リスク: 中古不動産の価格は、景気や立地、築年数などの影響を受けやすい傾向があります。売却時の価格が想定より低いと、元本割れにつながる可能性があります。

 

• 流動性リスク: 新築に比べ、売却に時間がかかったり、希望価格で売れなかったりする可能性があります。

 

• 工事遅延・費用超過リスク: もしファンド組成後にリノベーションを行う場合、工事の遅れや追加費用が発生するリスクがあります。

「まにわく」のリスク対策：物件選定、リノベーション戦略、情報開示

「まにわく」では、これらのリスクに対し、以下のような対策を講じていると考えられます。

 

• 物件選定・デューデリジェンス: 運営会社の長年の経験に基づき、首都圏という比較的需要が見込めるエリアで、適切な評価のもと物件を選定していると考えられます。（デューデリジェンスとは、投資対象を詳細に調査することです）

 

• リノベーション戦略: 運営会社は「中古再生事業」を主要業務としており、ノウハウを持っています。特に、「まにわく12号」の事例では、リノベーション完了後の物件をファンドが取得していました。この方式であれば、投資家は工事関連のリスク（遅延、費用超過、初期の入居者募集の難航など）を大幅に回避できます。

 

• 構造的なリスク軽減策: 前述の「優先劣後構造」は価格変動リスクに対する緩衝材となり、「マスターリース契約」は空室による収入減リスクを軽減します。

 

• 情報開示: ファンド募集時には、投資対象物件の詳細情報（所在地、築年数、評価額、リスク要因など）が重要事項説明書などで開示されるのが一般的です。投資家はこれらの情報を基にリスクを判断できます。

リノベーション完了後ファンド化のメリット・注意点

リノベーション完了後にファンドが物件を取得するモデルは、投資家にとって工事リスクを避けられる大きなメリットがあります。運営会社が自社の得意分野である中古再生で事業を行っている点も安心材料です。
ただし、注意点もあります。リノベーション済み物件をファンドに売却する際の価格設定が妥当かどうかです。工事費や運営会社の利益が過剰に上乗せされていないか、公正な市場価格に基づいているかが重要になります。ファンド募集時の物件評価額の根拠（第三者の鑑定評価があるかなど）を確認すると良いでしょう。

全てのファンドがリノベーション完了後に組成されるとは限らないため、各ファンドの組成段階（工事前か完了後か）も確認が必要です。

過去の運用実績：元本割れ・遅延はあった？

過去の実績は将来を保証しませんが、運営能力を測る指標になります。

元本割れ・配当遅延：現在のところゼロ件と報告

提供された情報やレビューサイトによると、「まにわく」ではサービス開始（2023年5月頃との情報あり）以降、これまでに元本割れや配当遅延が発生した案件はゼロと報告されています。これは非常にポジティブな実績です。

償還実績：完了ファンドあり、早期償還事例も

すでに運用期間を終え、投資家に資金が償還されたファンドも複数あります。また、「まにわく21号」では、予定より早く運用が終了し、資金が償還される早期償還があったことも報告されています。

早期償還は、物件が有利な条件で早く売れた場合などポジティブな理由もあれば、計画変更などネガティブな理由も考えられます。理由が公開されていない場合は、その背景を注視する必要があります。

実績評価の注意点：運営期間はまだ短い

元本割れ・配当遅延ゼロという実績は素晴らしいですが、「まにわく」のプラットフォームとしての運営期間はまだ比較的短い点に注意が必要です。この実績は、限られた期間と完了ファンド数に基づいています。大きな市場変動などを経験していないため、今後の運用状況も継続的に見ていく必要があります。

資金管理とセキュリティ：お金と情報は大丈夫？

投資家の大切なお金と個人情報が、どのように管理・保護されているかも重要です。

投資家資金の管理：分別管理の義務

不動産特定共同事業法では、運営会社（新日本コンサルティング）に対し、投資家から預かった出資金を会社の固有の財産とは明確に分けて管理すること（分別管理）を義務付けています。これにより、万が一運営会社が倒産した場合でも、投資家の資金が保護されやすくなります。

分別管理の方法（信託銀行を利用しているかなど）の詳細は公開されていませんが、法的な義務は果たされていると考えられます。（分別管理とは、お店のレジのお金と店長の個人的なお財布をきちんと分けるようなイメージです）

個人情報保護：プライバシーマーク取得

運営会社のウェブサイトには、プライバシーマーク（Pマーク）が表示されています。これは、個人情報の取り扱いについて、第三者機関の審査基準を満たしていることを示すもので、個人情報保護体制に対する一定の信頼性を与えます。

セキュリティ対策：基本的な方針あり、詳細は限定的

運営会社のウェブサイトには、「反社会的勢力に対する基本方針」や「電子情報処理組織の管理に関する基本方針」などが掲載されており、情報セキュリティに関する社内規定の存在がうかがえます。

ただし、ウェブサイトの暗号化（HTTPS）は標準的ですが、ハッキングやデータ漏洩、サイバー攻撃などに対する具体的な技術的セキュリティ対策については、情報開示が限定的です。これは多くのプラットフォームに共通する点ですが、より詳細な情報が望まれるところです。

第三者の評判・口コミ：利用者の声は？

実際に利用している投資家は、「まにわく」をどのように評価しているのでしょうか。

ポジティブな評判：高利回り、安全対策、短期運用など

不動産クラウドファンディング比較サイトなどを見ると、「まにわく」は比較的高いユーザー評価を得ているようです。肯定的なコメントとしては、以下のような点が挙げられています。

 

• 「家賃保証」（マスターリース）や「優先劣後」といった安全対策への言及

 

• 高い想定利回り（年率3%〜10%程度）

 

• 短期運用（数ヶ月〜）のファンドがあること

 

• 安定的なインカム型（家賃収入メイン）ファンドが多いこと

これらの点から、提供されるリスク・リターンの特性が、一定の投資家層のニーズに合っていると考えられます。

ネガティブ・懸念点：運営会社の他事業への指摘、好条件への懐疑心

一方で、以下のような指摘や懸念も見られます。

 

• 「まにわく」のクラウドファンディング事業自体への直接的なネガティブレビューは少ないものの、運営会社である新日本コンサルティングが別途行っているサブリース事業に対して、契約内容に注意を促す批判的な情報が存在します。これは「まにわく」とは直接関係ありませんが、運営会社の事業姿勢として留意すべき点かもしれません。

 

• 「まにわく12号」のような好条件（高利回り・高劣後比率50%）のファンドに対し、「話がうますぎるのでは？」という健全な懐疑心を示す声もあります。

 

• 不動産クラウドファンディング一般のリスク（元本保証がないこと）はもちろん認識されています。

表面的な評判だけでなく、運営会社の他の側面や、好条件の背景にある要因を慎重に評価する姿勢が重要です。

結論：「まにわく」の総合的な安全性評価と投資のポイント

これまでの分析を踏まえ、「まにわく」の安全性を総合的に評価し、投資を検討する上でのポイントをまとめます。

安全性評価のまとめ（強みと弱み）

【強み】

 

• ? 確立された投資家保護の仕組み: 優先劣後構造とマスターリース契約を採用。

 

• ? 高い劣後出資割合の可能性: 一部ファンドでは業界平均を上回る可能性のある高い劣後比率（最大50%との情報）で元本保護を強化。

 

• ? 経験豊富な運営会社: 約20年の不動産業界経験を持ち、必要な許認可を取得済み。

 

• ? 良好な（短期）実績: これまで元本割れ・配当遅延ゼロと報告されている。

 

• ? 概ね肯定的な評判: 利用者からは利回りや安全対策が評価されている。

【弱み・注意点】

 

• ?? 劣後出資割合のばらつき: ファンドごとに保護レベルが異なるため、個別確認が必須。

 

• ?? マスターリースの依存性: 賃料保証の効果は運営会社の財務状況に依存。

 

• ?? 財務情報の限定性: 運営会社の詳細な財務状況は不明。

 

• ?? 運営実績の期間: プラットフォームとしての運営期間はまだ短い。

 

• ?? セキュリティ情報の不足: サイバーセキュリティ対策の詳細な情報開示が限定的。

 

• ?? 運営会社の他事業への指摘: サブリース事業に関する批判的な情報も存在する。

投資を検討する際の重要チェックポイント

「まにわく」は、適切な許認可に基づき運営され、投資家保護の仕組みも導入している合法的なプラットフォームです。しかし、投資にリスクはつきものであり、元本が保証されているわけではありません。投資を検討する際は、以下の点を必ず確認・理解しましょう。

 

1. ファンドごとの詳細なデューデリジェンス（調査）:
   
   
   
   • 募集要項、契約締結前交付書面、重要事項説明書を必ず熟読する。

    

   • 特に劣後出資割合、対象不動産の詳細（立地、築年数、状態、評価額の根拠）、リノベーション状況（完了後か）、マスターリース契約の条件（保証範囲、見直し条項）を個別に確認する。

    

 

2. 内在するリスクの認識:
   
   
   
   • 不動産市況変動、金利上昇、自然災害、運営会社の信用リスク、流動性リスク（原則途中解約できない）など、不動産クラウドファンディング固有のリスクを理解する。保護メカニズムはリスクを軽減しますが、ゼロにはしません。

    

 

3. 分散投資の考慮:
   
   
   
   • 一つのプラットフォームやファンドに集中せず、複数の投資先に資金を分散させることがリスク管理の基本です。

    

 

4. 継続的な情報収集:
   
   
   
   • 投資後も、プラットフォームの運用状況、運営会社の動向、市場環境の変化などの情報を集め、自身の判断を見直すことが重要です。

    

最終的な投資判断は、これらのリスクと期待されるリターンを比較検討し、ご自身の投資目標やリスク許容度に合わせて、自己責任で行う必要があります。
この記事が、「まにわく」の安全性を理解し、賢明な投資判断を下すための一助となれば幸いです。

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